旅游市场发展的根本动力是经济增长，我国自1999年以来，经济一直保持8%以上高速增长，旅游行业收入则略超出GDP的增幅，达到12%左右（2003年除外受SARS影响）。如果未来5 年保持这一增幅，到2020 年，我国旅游业总收入将超过3.3 万亿元，达到国内生产总值的8％，接近发达国家旅游业发展水平。

同时自2000-2006年，国内人均出游频率由0.8次/年增加到1.3次/年，人均花费由570元增加到近800元，国外游客数量大幅度增长，预计到2020年中国将成为世界第一位旅游目的地、世界第四大客源输出国（据世界旅游组织预测），旅游市场前景可谓一片光明。

（2）观光游向休闲游的转型

依据旅游发展方向，可分为三个阶段：观光旅游、休闲旅游和度假旅游。根据世界休闲组织预测，人均GDP在1000美元以下时，旅游将以观光为主，当达到1000美元，就会产生休闲需求。2003年,中国已步入这个阶段。人均GDP达到2000美元，是休闲需求急剧增长的门槛，它形成对休闲的多样化需求和选择。而人均GDP达到3000美元，度假需求就会普遍产生。

我国2005年人均GDP为1703美元（以当年汇率计算），城镇居民观光游占比56.8%，休闲度假游占比32.8%。考虑到我国经济增长速度和人民币升值变化，预计到2008年，我国人均GDP将达到2000美元，休闲游将全面取代观光游成为主要的旅游形式。

（3）休闲游的特征

近些年，国内休闲市场正逐步兴起，引起了整个旅游业的大变革，从旅游内容、旅游方式到旅游组成、旅游服务等方面都呈现出一些新的趋势。在变化中有以下几点值得关注：

——旅游强调主题与深度

旅游者不再满足于走马观花式的简单观光，而偏向于有参与体验的深度观光旅游活动，感受当地的自然、历史、风土人情及社会习俗，目前这一市场增长迅速。

——生态游市场火爆

随着我国居民休闲观念的形成，为提高生活质量，越来越多的人在假日选择离开城市，到自然环境中体验宁静休闲的生活、放松身心，生态游应运而生。在健身、休闲、求知、娱乐中体验自然是生态游的最大优势。

——商务旅游发展迅猛

随着经济贸易的发展，国内及国际性的商务考察旅游也越来越突出，据统计我国各类商务大军有4000万人，每年平均每人出行3次计，全国全年的商务旅游人次在1.2亿人次左右。商务旅游的消费能力较高，到野趣自然环境休闲度假也成为其出游的主要选择。

——自驾游成为出行的主要方式

400公里范围内的自驾游逐渐成为人们出游的主要方式。在京津唐地区半径200公里的环渤海区，自驾游已经成为周末假日出游的首选方式。

（4）休闲游的市场开发

针对休闲游的以上特征，对于具有生态优势的旅游项目，应着力于生态环境的进一步优化，借助自然开展融健身、休闲、娱乐、科教为一体的活动；强化生态游主题与游人的参与程度，形成品牌优势；针对商务游市场改善服™务设施、提高服™务质量；针对散客自驾游市场灵活安排旅游项目，丰富各个季节的旅游内容。

2、迁安周边旅游市场分析

（1）概况

迁安位于环渤海休闲旅游区，包括北京、天津、河北、山东、辽宁™五省市，是中国三大旅游目的地之一。

——旅游市场庞大

2004年，五省市共接待入境旅游者662.6万人次，实现旅游外汇收入49.6亿美元，接待国内旅游者4.4亿人次，实现国内旅游收入3256.5亿元。2004年，环渤海地区城镇居民平均出游率为149.1%，人均旅游花费571.7元。

——旅游资源丰富

从资源类型看，兼有草原、森林、湖泊、海洋和平原、丘陵、山地、高原等各种地貌，包括北部的草原森林、西部的山地和东部的滨海旅游资源。从文化内涵看，北方草原文化、中原农耕文化及东部海洋文化共存发展、积淀深厚，在中华民族文明进程中具有重要的代表性和象征性。

——旅游设施完备

环渤海地区已基本形成陆海空配套、相对发达的运输体系，酒店、宾馆、商业一应俱全的旅游服务设施，不同档次、不同类型的市政公共设施。

（2）农业生态游市场

——周边旅游类型分析

迁安市紧邻京津冀地区八大黄金游线之一的冀东海滨度假游线，地理位置十分优越。冀东海滨度假游线从北京起，经过遵化、玉田、唐山、卢龙、抚宁，到达秦皇岛，线路总长280公里，是一条以休闲度假为主的旅游线。

从线路上的主要景点看，以文物古迹游（清东陵、地震遗址），海滨海岛游（南戴河、北戴河），长城游（山海关、老龙头），山岳湖泊游（祖山森林公园、兴海湖），红色旅游（冀东烈士陵园、李大钊纪念馆）为主。农业生态游主要集中在燕赵文化旅游线上，冀东海滨度假游线上却少有此类项目。

沿线主要旅游城市著名景点文物古迹游海滨海岛游长城游山岳湖泊游红色旅游遵化清东陵、万佛园鹫峰山上关湖沙石峪村迁西景忠山潘家口、喜峰口、青山关兴海湖喜峰口大刀园唐山地震遗址、抗震纪念碑、纪念馆聚仙谷冀东烈士陵园乐亭菩提岛、月坨岛、浅水湾浴场李大钊纪念馆秦皇岛天下第一关、山海关北戴河、南戴河、黄金海岸老龙头、角山长城祖山森林公园

——周边农业生态游分析

目前在冀东海滨度假旅游线上的农业生态游项目主要分为三大类。第一，农业村落游，例如遵化东南20公里的沙石峪村，以村落的历史遗迹、梯田风光和矿产资源为依托的农业生态游；第二，农业风光游，例如迁西青山关、山海关望峪山庄，都是以自然山水、森林草原景观为依托的农业生态游；第三，农业种植游，例如北戴河集发生态农业观光园，则是以农业产品的种植、采摘、品尝为特色的农业生态游。

沿线农业生态休闲景点区位资源优势经营项目占地面积旅游类型沙石峪村遵化东南20公里革命历史遗迹、梯田风光红色旅游、奇石鉴赏200公顷农业村落游迁西青山关迁西东北40公里长城遗址、森林植被农家乐、长城游3500公顷农业风光游山海关望峪山庄秦皇岛市郊山水资源采摘园、狩猎场、都山一绝景区、庙宇景区、森林浴场、渡假村和垂钓场3000公顷农业风光游北戴河集发生态农业观光园北戴河市郊全国农业旅游示范点特色农产品种植、特种畜禽养殖、休闲餐饮娱乐240公顷农业种植游昌黎县葡萄沟秦皇岛昌黎城北全国农业旅游示范点葡萄种植、采摘、农家乐130公顷农业种植游这三类农业生态游均以不同的农业特色吸引游客，具有较高的参考价值。但其中农业村落游和农业风光游需要依靠自然的村落和山水资源而具有不可替代性，而农业种植游则具有一定普适性。但目前已开发的农业种植游由于内容固化、形式单一，普遍缺少深度，属于低层次开发。

——迁安农业生态游市场

依据迁安市旅游发展空间战略格局，规划将集中建设“一心一带一区”：“一个城市旅游中心”——将迁安市中心城区建设成为全市的旅游组织、集散与休闲度假中心；“一个长城旅游景观带”——自西向东依次包括红峪口溶洞、白羊峪大理石长城、冷口关长城、九龙泉等主要景点，以白羊峪大理石长城为支撑；“一个生态文化旅游区”——以西南部的山水生态景观为背景建设西南生态文化旅游区，充分挖掘地质生态、森林生态、传统农业生态、乡村聚落生态等生态景观内涵发展生态旅游。

从迁安的旅游战略发展看，生态游将是未来迁安重点打造的旅游市场。就目前迁安已建成的生态游项目，如，主要为自然生态旅游，而农业生态旅游项目尚无，市场目前处于空白。

（3）商务休闲游市场

——商务经济逐步壮大

2006年，迁安完成全社会固定资产投资86.1亿元，其中引进省外资金20.7亿元，占比25%，实际利用外资2121万美元，占比2%。全市个体工商户、民营企业累计达到4.3万户，规模型、科技型、外向型私营企业达到236家，涌现出46家产值超亿元的企业，利税超千万元的企业达到70家。目前迁安已连续5年在河北省县域经济发展综合水平中排名第一，2006年更在全国百强县市评比中位列43位，商务经济实力增长迅猛。

——商务服™务市场初步形成

目前全市拥有锦江四星级酒店，新世纪、凯奇、金岭田园等高档商务休闲娱乐中心，白羊峪、红峪山庄、徐流口等农家休闲体验中心，旅游服™务市场初步形成。

——商务休闲市场潜力巨大

首钢搬迁到迁安矿区组建了河北首钢迁安钢铁有限公司，一期投产产值达到200万吨，到2008年迁钢产值将达到750万吨，交纳地税达20亿元，等于再造一个新迁安，使迁安的经济总量超过承德等地级市。首钢巨大的积聚效应，将吸引上下游产业，如家电、汽车、造船、石化、机电、建筑等落户迁安，还将带动旅游业、餐饮、住宿、时尚购物、商务洽谈等商务休闲产业的发展。

3、迁安旅游市场开发导向

（1）把握商务休闲游先机

面对迁安地区商务休闲市场的巨大潜力，只有把握先机才能占领市场，攫取第一桶金

（2）错位发展农业生态游

考虑到冀东滨海旅游线上的旅游项目，只有错位发展农业生态游，才能避免重复建设，形成项目差异优势

（3）寻找主题深度开发

市场开发需要主题鲜明，形成统一的旅游氛围。同时通过衍生主题，深化旅游项目，使旅游者获得更多类型、更加深入、更加直接的体验

二、项目发展条件研究

1、自然条件

自然条件是基础，对于生态环境资源优良的迁安，尊重环境是可持续发展的基础，也是项目存在的先决条件。

（1）可建设范围小

项目处在滦河主次河道之间的中心岛上，由于滦河两岸河堤防洪标准为50年一遇，因此岛上的建设用地须垫高河床，形成高地达到防洪标准，增加了投资成本。同时由于处在河道内，为保证洪水期泄洪通畅，不宜大量建设永久性建筑、构筑物或阻碍行洪的树木。

（2）可种植农作物少

项目所在地为河漫滩，一般为沙土轻壤，土地较为贫瘠；全年雨水偏少，且季节性较强；气候多变，大风天气较多。总体上，受气候、雨水、土壤影响，可选择种植的农产品较少产量也较低。目前适宜种植包括杨树、葡萄、牧草等农产品。

（3）交通可达性差

项目所在范围周边有四条城市主要道路，分别为：西岸拟建高速公路、东岸堤顶路迁擂公路、北侧彭李路、南侧钢城西路，前者为城市高速公路，后三者为城市主干道。同时项目所在范围内有三条现状道路，分别为：迁杨路、西岸堤顶防洪路、黄台湖西侧堤顶路，均为城市支路。

目前四条城市主干道与三条现状支路之间，只有黄台湖西侧堤顶路与迁擂公路通过桥梁连接相通。除此通道外，其他接口均在项目规划范围以外，整体交通可达性差。

（4）自然条件下可选项目

考虑到现状地形、自然、交通条件的限制，选出6类备选项目。通过加权分析，可以发现在自然条件下葡萄种植、苜蓿种植和生态绿地是优选项目，别墅开发、GOLF球场和城市公园是可选项目。

2、经济条件

经济条件是关键，只有确保可选项目的盈利，才能实现正常运转乃至创造更高的经济效益，引领滦河沿线新兴休闲经济的发展。

（1）农业经济效益

规划以场地面积为基数，对可种植的农作物的经济效益进行了对比研究。发现苜蓿种植的投入、维护成本相对最低，成本回收年限最短，但年收益较低；而葡萄种植的投入和维护成本相对最高，成本回收年限相对较长，但稳定产出后年收益是其他农产品的3-5倍。

（2）旅游经济效益

——葡萄酒旅游：由葡萄种植引发的葡萄采摘、葡萄酒加工、品茗等一系列活动

葡萄酒旅游是最近在欧美国家兴起的一种休闲度假形式，以葡萄种植和葡萄酒产业为依托，开展休闲活动，领略葡萄酒文化、体验中世纪贵族生活。葡萄酒旅游的经济效益巨大，目前美国拥有935000英亩的葡萄园和葡萄农场，5000家葡萄酒酿造厂同时提供110万个工作职位，吸引了2700万个游客，每年的葡萄酒旅游费用高达30亿美元。

——旅游地产：通过旅游地建设，使别墅向旅游设施转变

旅游地产是以旅游度假为目的，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。通过旅游地产开发一方面可以增强旅游的，另一方面可以增加住宅含金量，提高住宅品质。旅游地产因为旅游地资源的稀缺，具有保值和增值的长期效应，据统计旅游年增长率高于单纯房地产项目5-10个百分点，并且随着时间推移，经济效益将进一步增高。

（3）商务经济效益

——Golf商务：利用golf尊贵的产品形象，吸引商务会议、论坛、展示活动

高尔夫是现代商务亲密的伴侣，高尔夫商务一般由高尔夫球场、会所、会议中心、餐厅、浴场、休闲娱乐中心组成。Golf俱乐部的盈利除了正常的会籍收入和日常运营收入外，商务休闲也将带来可观的经济效益，如提供客人在高尔夫球场的住宿，桑拿，健身等娱乐消费，以及举办各种会议、论坛、展示、发布会，再者高尔夫别墅的建设也是利润的重要组成。

（4）经济效益优选项目

依据收益高低，将评价结果分为四个等级“0、+、++、+++”，依次递增。通过加权分析，别墅开发、葡萄种植、Golf球场是既符合自然条件又具有较高经济价值的优选项目。

（1）遵循上层次规划

依据《迁安市旅游业发展总体规划》，迁安市旅游发展战略目标为：依托京津客源市场，形成集休闲度假旅游、文化科普旅游、自然与生态农业观光等三大重点旅游产品系列，将迁安市建成为环京津旅游地的又一个亮点。可见，农业生态游是迁安未来旅游重点发展的一个方向。

依据《迁安市滦河市区段景观规划》、《黄台湖风景区规划设计》，本次项目所在滦河风光带是城市的生态休闲廊道，项目规划范围内定位为高档休闲区，包含商务、会议、度假、高尔夫等内容。因此，项目本身定位应遵循上层次规划，重点发展农业生态与商务休闲。

（2）妥善解决三农问题

现状场地内的西夹河村由于处在防洪线以下，将整体拆除并搬迁至场地中的台地，同时规划中的农业生态游项目将部分占用农民耕地。依据传统的拆迁与征地方法，需要遵循《中华人民共和国土地管理法》，对被拆迁房屋和被征土地进行货币补偿，补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

依据传统的拆迁与征地方法，需要大量资金，且往往不能及时到位，给农民造成不必要的损失。同时货币化的补偿，虽能保证农民的固定资产不受损失，但却造成失地农民缺乏长期生活来源，容易引发社会问题。

解决失地农民的生活保障的有效对策是建立“三金”保障体系，即租金、股金、薪金。

——租金：是指农民将拆迁安置用房出租，以获得租金。

——股金：成立项目开发经营管理公司，使每个失地农民成为股东，从而定期得到股金。

——薪金：对失地农民进行再就业培训，提供其就业机会，以获得薪金。

规划可以借助项目开发，将农村住宅、田地、农民均纳入项目统一管理。目标：使农村住宅变为旅游设施获得租金、使田地注入公司变为股金、使农民变为职员获得薪金。

（3）农业生态旅游背景下的新农村建设

建设社会主义新农村是在党的十六届五中全会中提出的，致力于解决三农问题、统筹城乡发展、促进社会和谐的重大历史任务。随着近几年的实践，社会主义新农村的建设主要集中在以下几个方面：推进农村基础设施建设，构建新农村生活方式；推进农村农业发展，实现农业现代化；增加农民收入，培养新一代高素质农民。本项目中也应重点解决以上这三点。

——营造新农村生活示范景观

利用村庄整体搬迁的契机，整体化构建新农村的基础设施体系，创新性设计农村住宅，前瞻性配套服务设施，打造新时代的农村生活空间。

——将农业与旅游相结合

大力发展现代化农业，在普遍提高农产品产量与质量的同时，强化特色化农业发展，提高农业的观赏性与农产品的独特性，利用人们对乡村、自然的向往，有条件的开发旅游产业，借助于旅游产业的辐射效应，拓展农村单一的农业经济，增加农业附加值。

4、文脉条件

文脉条件是灵魂，只有在项目开发中融入地域文化，才能使其具有不可替代性，提升项目的内涵与品质。

（1）滦河流域文化

滦河古称濡水，滦河文明起源于7000年至15000年以前。溯源滦河文化，可发现其由三大支脉汇集而成。一是长城以北，滦河上游广大地区发展起来的游牧文化。二是在长城以南，滦河中下游冲积平原上兴盛起来的农耕文化。三是以开滦煤矿为代表的唐山近代工业文化。

滦河一带由于是连接关内关外的交通枢纽，自古文化、经济交流频繁，形成了以兼融开放为基本特征的滦河文化。同时由于滦河地处偏远，生活条件恶劣，自古受到战争、自然灾害等影响。艰难竭蹶的境遇，也锻造了滦河流域人民以顽强求生为目标的刚健自强的精神，成为滦河文化的精神特质。

（2）迁安地方文化

——远古文化

我国学者任重远通过多年研究破译《山海经》，提出“轩辕黄帝的都城在迁安(即安新庄遗址)，大禹治水在迁安龟口”的重要观点，并出版专著《迁安黄帝古都》。原全国人大常委会副委员长、中国炎黄文化研究会会长费孝通，2002年到迁安曾为此写下了“黄帝胜迹，光耀千秋”的题词。

——造纸文化

迁安造纸历史悠久，始于宋元时期，明末清初达到鼎盛，素有“北方纸乡”之称。迁安宣纸柔软纯净，洁白细腻，搓折无损，长期保存不变色，不腐不蛀，吸水性好，不易老化，最适书、画、装潢裱托，成为中国特种工艺品之一，被书画艺术家们视为珍品。

——钢铁文化

迁安市矿产储量丰富，物产种类齐全。其中，金属矿藏主要是铁，储量达27.2亿吨，矿石品位在30%左右，铁精粉年产量达1200万吨，连续14年位居全国县级地方铁矿之首。随着首钢迁入，进一步增强了迁安钢铁制造业，使得“钢铁迁安”闻名于世。

（3）文化在项目中的解读方式

文化是前人留下的物质与精神财富，更多的是无形的产物，需要通过媒介实现精神上的沟通，即借助于不同的手段，获得不同的文化体验。

——文化的景观解读

以景观为媒介，通过抽象、模拟或解构的方式，使人们从中感受文化的艺术与魅力。例如大地景观、雕塑、构筑物、标识等形式。

——文化的行为解读

通过举办传统的文化活动或蕴含文化内涵的商业休闲活动，使人们在参与中感受文化的熏陶。

——文化的实物解读

通过设立博物馆、展览馆、文教馆，以声、光、电多种媒体介绍文化史记，使人们获得形象化的认知。

三、项目定位

1、定位

结合迁安农业生态游和商务休闲游市场的分析，以及项目自身的自然、经济、政策、文脉条件的相关要求，提出项目的总体定位：主题式复合型生态休闲区

（1）主题式

以滦河为主题，具有以下几点优势：一是从地理位置上突出了项目的特征，处在滦河河道上；二是利用滦河文化的广博内涵为具体项目的；三是借助滦河在环渤海地区的知名度提升项目的人气。

（2）复合型

针对农业生态游和商务休闲游市场，规划项目容纳了商务会议、度假、表演、休闲，以及乡村旅游、葡萄酒旅游等，提供中高端的多样化的消费项目，满足游客不同的需求。

（3）生态休闲

将生态作为项目开展的原动力，通过保护自然景观、塑造农业景观，使人们在休闲中体验自然，在自然中享受休闲，实现生态与休闲的互动。

2、目标

——以滦河文化为依托，形成主题式农业生态休闲园的创新典范

——目标客源市场以中高端市场为主，打造成假日休闲地

——创造人与自然和谐相处，生产、生活与旅游有机融合的理想模式

3、战略

（1）生态保护战略

——修复脆弱的土壤、植被、水体环境，保护河流生态并保证安全

——在策划、设计、施工、经营中把生态保护原则放在首位

（2）专业化战略

——以市场与地域文化为背景选择旅游主题，深化并拓展其内涵，体现专业化思路

——细分客源市场，在统一主题下针对性设置旅游项目，开发多样性休闲产品

（3）区域合作战略

——增强与京津唐商界的沟通合作，通过论坛、会展，激发商务休闲市场

——与环渤海各城市景区合作，以滨海度假旅游为主线，拓展形成多元化的旅游产品链

（4）可持续发展战略

——充分尊重现有地形、植被，在策划中秉持人与自然相和谐原则，构建和谐景区

——在经营上与本地居民合作，使景区与新农村建设相协调，构建和谐社会

四、项目策划

1、主题产品策划

依据项目定位中主题性、复合性、生态休闲的要求，主题产品包括农业区、城堡区、商务度假区三大内容。

商务度假区城堡区农业区理念运动与商务的结合

自然与现代的碰撞产业与休闲的结合

不同文化的碰撞农村与旅游的结合

回忆与现实的碰撞形象高贵典雅、健康阳光、人文气息浓厚异国情调、文化窗口、风俗聚会场所自然回归、农耕体验、安逸舒适生活目标市场商务、会议、培训、展示和地区高层人士休闲度假市场地区高收入人群、京津唐旅游市场、科普教育市场大众假日休闲度假市场愿景迁安及周边地区商务领袖首选休闲目的地冀东旅游线上独具特色的旅游景点迁安及周边地区生态农业休闲的首选地

2、布局策划

三大主题产品的布局以生态保护为基本原则，依据土地不同的生态条件，进行不同强度的开发。其中，生态防护林属于生态高敏感区，不宜建设；农田与沙地属于生态中敏感区，适宜建设农业观光、商务度假等建设量较小的项目；村庄用地属于生态低敏感区，适宜建设拥有较多旅游地产的城堡区。

以此为依据，可以将三大主题产品分三个区布置：

——农业区位于场地中泄洪通道，主要种植葡萄，少量布置旅游服务设施；

——城堡区位于现状西夹河村及其西南方，进行葡萄酒旅游项目及旅游地产开发；

——商务度假区位于畅和园南侧，进行小规模商务休闲项目的建设。

3、项目策划

商务度假区——是面向地区高端人群，以商务会议、休闲、运动为主题的度假区，策划项目包括：高档生态餐厅、星级商务会馆、会议展示中心、商务别墅、VIP会员酒窖、高尔夫练习场。

具体项目主要经营内容高档生态餐厅餐饮、宴会、婚礼等室内活动星级商务会馆酒吧、餐厅、咖啡、洗浴、健身、影视、按摩、会议展示中心商务会议、展示、拍卖、演出商务别墅分时度假别墅、租赁式别墅VIP会员酒窖私人珍藏区、浪漫小屋、品酒室高尔夫练习场室内外高尔夫练习城堡区——是以旅游为引导的旅游地产项目，包括旅游区和地产两个部分，分别面向京津冀旅游市场和地区高端住宅消费市场，策划项目包括：葡萄城堡、地下酒窖、葡萄文化博物馆、艺术中心、葡萄交易市场、器皿手工作坊、葡萄文化广场、葡萄架长廊、庄园别墅。

具体项目主要经营内容葡萄城堡游客接待中心、餐厅、酒吧、咖啡厅、客房地下酒窖葡萄酒储藏室、品酒室、自助酿酒、主题活动区葡萄文化博物馆历史展区、文化展区、工艺展区艺术中心艺术品收藏、展览、拍卖、沙龙及艺术演出葡萄交易市场葡萄、葡萄酒及葡萄加工产品的交易器皿手工作坊葡萄酒器皿的制作、展览、介绍、出售葡萄文化广场葡萄采摘节、音乐节、举办婚礼等户外活动葡萄架长廊钢艺展示、休闲茶座、庄园别墅出售或租赁式别墅农业区——是融入了滦河文化的农业生态园，使人们从中体验农家生活、民俗文化和田野风光。项目主要面对地区及周边假日休闲旅游市场，策划项目包括：农家小院、寺庙、乡野度假别墅、采摘园、游客接待中心、垂钓园、滦河广场、农艺展示体验馆、儿童乐园、水上游戏园。

具体项目主要经营内容农家小院农民住宿、餐厅、客房寺庙祭祀、参观乡野度假别墅分时度假别墅采摘园果树、农产品采摘游客接待中心集中式购物、餐饮、客房垂钓园鱼、虾、蟹垂钓滦河广场文化活动、民俗活动农艺展示体验馆传统农机展示、使用体验区、购物儿童乐园室内及室外游乐场水上游戏园水上运动项目、戏水区。

4、项目运作策划

（1）经济效益评估

策划的三大产品由于经济收益来源不同，经济效益也不尽相同。通过比较不同产品的投入、收益、回报期，可以为项目的具体运作提供经济价值参考。这三大产品中主要包括四种收益来源：

——农业种植收益。农业种植是整个项目的基础，其前期投入较少，收益相对稳定，回报期较短。

——地产收益。地产项目是在旅游开发基础上的增值项目，其前期投入相对最多，回报期较短，收益最为可观。

——商务经营收益。商务经营也是在旅游开发基础上的增值项目，其前期投入较多，收益可观，回报期较长。

——旅游服务收益。旅游前期投入较多，收益不稳定，回报期较长，但旅游代表了整个项目的形象，其更多地收益体现在其他项目的附加值上。

（2）项目运作模式

——分期开发。分期、分步实施开发，一方面有利于资金回笼、另一方面可以随时根据市场变化进行调整。

——成本优先。开发顺序遵循成本优先，即优先开发项目成本较低或成本回收较快，高成本、高产品附加值的项目向后顺延。

——立足品牌。以滦河文化和地域文化品牌为突破口，提升项目整体的品质，增强吸引力，创造出高附加值产品，并带动旅游发展。