旅游策划
九龙花园行销策划报告
产品篇
“巧妇难为无米之炊”，营销必然基于产品之上，本项目拥有大量宝贵的基地资源，当然也有一些客观存在的弱点。项目就像一个孩子，我们可能见人就夸赞孩子种种的好，私底下，我们也要提醒一下他的短处，以便于快速的改正，健康的成长。
前言：
产品是一个项目的竞争核心，是决定项目成功与否的关键，因此对产品的深刻研判至关重要！本项目的总体规划已经基本确定，产品已基本定型，产品修正的余地较小，在此对本项目的产品建议不做深入研判，仅仅对已有产品做细部建议。
1、总体规划
本项目社区的规划布局，不但要考虑实用功能的合理性，更要考虑人们居住其间赏心悦目的舒适感，使社区的空间变化丰富、有层次。
本项目的总体规划：本项目分为东西两个大组团，目前正在开发的是东地块。在东地块中，总体规划了四个子组团，四个组团由水系相连接，形成各自独立有相互联系的四部分。
从目前的总体规划中，可以看出整个项目的规划思路：建筑方正摆放（正南正北），呈现兵营式布局；整个项目分为两个大组团，中间为规划道路分割，此规划路目前正在施工；在两个大组团中各分为四个子组团；在景观上突出水景，使社区内水景与外运河形成呼应，打造双水景住宅；在道路系统组织上，一、二、三级道路分工较为模糊，道路系统与整个项目来讲，不是很流畅，交通动线组织在便利性和实用性需要加以改进，但目前的交通动线考虑了人车分流，二级道路和三级道路搭配。
从整个规划来看，需要改进的地方：
1、 整个规划中，硬地面积过少，社区缺少公共交流的场所，应该增加硬地面积；
2、 整个项目的规划缺少中心和灵魂。建议在社区中央建造一个中心广场。此中心广场以水景和硬地为主，可以做下沉式广场，此目的是：增加整个项目的形象，在三级市场，宏伟的中心广场可以提升整个项目的形象和气势；中心广场可以凝聚项目的向心力，容易吸引大众；中心广场可以为整个社区提供一个公共交流平台；丰富整个项目的空间层次感。
3、 水景的运用。目前的规划水景面积过大，这对以后小区交付使用后，后期的日常管理难度非常大。在目前国内居民素质有一定缺陷的状况下，生活垃圾与生活用水会必然对大面积的水域形成污染，这对后期的物业管理增大管理难度。同时水域面积过大也不利于整个项目的的交通动线组织。建议适当减少水域面积
4、 会所配套、小学的位置布置。在西边大组团中，小学摆放于整个社区的中心，对周边住户的影响较大，应适当处理公建与住宅之间的关系。
2、产品定位
建筑型式以多层板式住宅为主，
并拥有原生态、高绿化的双水景、双园林大社区
本项目住宅主要是由多层板式建筑构成，这在满足项目规划要点的同时，恰当的适合当地区域的消费习惯，多层板式住宅是市场的供应主力产品，也是目前区域市场消费者最能接受的产品形态。
双水景：一是外水景——运河的天然水景优势，得天独厚，充分利用这一优势来提升项目的大环境，同时本项目内部环境建造上以水景为住，把“水”概念引申到住户门口，“智者乐水”“风生水起，财源滚滚”。
3、总体规划设计建议
规划设计是一个房地产项目产品的统领，规划思路直接影响项目的后续各个阶段设计的进行，重视总体规划设计是打造一个好的产品的基础。
建议依据
3.1、本项目的市场定位
本项目定位为：“新开发区域居住核心、新标准都市园林、大型舒适社区”；项目规模较大，因此整个社区主题与整体性是一个要考虑的重要因素。
3.2、本项目的目标客户群
本项目的主力客群为：
原区域居住居民，以大量拆迁户为主力
周边现状生活区中的业主及其亲朋
主城区部分中低收入者
各私营业主
各城镇的高收入者，梦想着城市生活，进城变为“城里人，改变农民身份”，会考虑在市区购买商品房，但这部分群体一般不会考虑市中心的高档楼盘
宿迁市整个大区域的部分公务员和教师，这部分群体收入稳定，但不满足乡镇的生活市政配套，以及相对落后的生活方式，不满足自己身边群体的文化素质修养，这部分人会考虑在市区购买住房，以“物以类聚”，这部分人到城里购房的前提是其工作地点距离主城区不远。
本项目的客群特征是经济上不算非常富足，但城市化生活是他们所追求的。他们一般比较“爱慕虚荣”，希望别人羡慕于他们的购房置业，在选择楼房上，比较倾向与那些既物美，又价廉的物业，这些楼盘在市场上有较大的知名度，同时价格上不能太高，社区的配置上要有一定的元素提供他们“对外的炫耀”。由此，本项目在产品建造上突出局部，放大亮点，如把水景环境做好，以此来冲击整个市场。
3.3、规划设计新理念
今日的房地产理念已经不是十几年前的陈旧观念，越来越多的迎合客户需求的规划设计新观念成为优秀项目的有力支撑点，不断推陈出新是取胜的关键。敝司提出几点规划新理念。
A、强调“均好性”理念
在规划设计上以“均享”为原则，让每个住户都能平等地享受资源，都能获得等同的价值回报。要达到“均享”的目的，就要“分散”到每幢住宅前，每个院落里，甚至每户的窗前。也就确定了在社区的规划框架中要布置出多个景观“亮点”，实施均享理念。
a、强调景观的均享，强化半私密空间，强化窗前的视觉效果。
b、庭院的空间变化及功能的合理利用、收放归宿领域，改变庭院地形，追求以种植为主的自然景观。
c、人车尽可能分流，以停车不破坏景观为主。
d、强调日照、朝向均好。
本项目既要照顾客户对日照、朝向的要求，又要兼顾户户看景的需要进行设计，尽量使
每户窗前有景，做好社区内园林建设，实现全景观设计。
B、“新街坊”理念
新街坊包括“城市街坊”和“社区内街坊”主要特点：
a、汽车入地与街道直接相通；
b、周边围合或周边封闭，形成大尺度公共空间；
c、强调内侧，加大绿化面积，多做隐蔽车道；
C、“价值定位”理念
a、在规划的过程中，不是单纯追求平面构图，重要的是确定价值区域；
b、依确定的价值区域，确定每栋住宅中每户的户型，而不是先确定户型比；
c、反复调整低价位区的比例，消除低价位区，化不利为有利；
d、重视草地、树林、水面、硬质景观的价值。
对本项目建议加强具有特色的大面积绿化景观设计，弥补景观价值较低的状况，拉平整个社区的“景观价值”。中部区域深入社区内部，不管是噪音还是景观都较好，四面观景，是地块的“高价值区”，适合设置项目的高端产品。
3.4、住宅规划设计未来空间发展模式
住宅规划设计以往是以平面模式为主的，而未来空间发展模式更加倾向于向空间渗透的模式。
3.5、建筑群体组合布置建议
由于现代居住环境中居住者的结构，不再是以原来的家庭、血缘或业缘为基础，而仅会是为获取同一居住空间而“恰巧”走到一起。因此，人们的职业、文化程度、行为准则、道德规范等，差异悬殊，生活方式也不尽相同，凝聚力明显减小，复杂矛盾增多。每个人的家成为他的“城市堡垒”，于是，长期的压制使人们对环境监控的安全感，对居住环境拥有的领域感、归属感与认同感，呼声日高。人们更加期望情感的沟通与相互了解、交往的必要。
社区组团组合设计——目前本项目规划是兵营式排部，建议在建造摆放上有所改变
住宅的外部环境要改变以往住宅规划设计中建筑、道路、绿化间隔相互干扰的状况。本地区的项目的共性是占地面积较大，本项目占地面积不算独特的优势，如在规划中加以合理组团设计，可以成为本项目的强势。每一组团都具有精心设计有中心花园，形成公共交往空间。
建议社区内部楼座底层架空作开敞处理，将宅旁活动场地与景观园林联系在一起，形成空间流动地丰富场景，架空层为老人、儿童开辟了活动场地，并创造邻里地交往空间。
组团特色
设计住宅在进行组团设计时，应结合整个社区特点及周围环境，每个组团可以适当加以变化，并采用不同的园林主题风格。尤其在组团入口处要重点处理，以形成各自的特点，突出其空间的个性，建议每组团可以以不同的名称进行命名，增强趣味性和识别性。